工法例 実際の例をあげて説明いたします

工法例

              
■外壁リフォーム
 
 
かなりの築年数が経過しており、建物の老朽化による漏水、コンクリート片の欠損、クラック・エフロの発生等たくさんの著しい症状がありました。また、建物の造りが古く現代のニーズとは合っていなかったので、賃貸物件という事もあって入居率を高めるために、美観的にも模様替えしました。元々は建物全体が一色で塗装されていましたので、事前にカラーシュミレーションを作成して、色分けをしました。写真に写っているように、手摺壁及び階段床の見付面を色替えすると同時に建物の古めかしさを一新し、雰囲気を変えるために、コテ仕上げによる特殊な塗装を表面に施しました。その拡大写真が右記に掲載してありますので確認してください。
 
 
ちょっと見にくいのですが壁面に凹凸があり、小さな石を転がしたような模様が出来ています。写真では伝わりにくいと思いますが、実施に見るとかなり目立ちますよ。共用通路及び階段の床面も構造的にも美観的にも考慮し、色付けした防水層を施してあります。老朽化による漏水は屋上だけではなく、ベランダ内床面と少ないケースではありますがサッシの水密性の欠如からくる漏水も調査で確認できたので、ベランダ防水及び避難ハッチの取替、カバー工法による新しいサッシの取付を実施し、すべての問題が解決しました。
 
 
 
この物件は平静な住宅街の中に建っており、敷地内に中庭や灯籠があるなど、かなりの高級マンションです。築年数により全体的に痛みや汚れがでてきていたので改修工事を実施する事になりました。実際に美観的には高級なイメージでしたが、さらに今のニーズに合わせた将来を見据えたグレードアップを考えて施工しました。写真に写っている中央の円形上の階段室壁面はコンクリートの打ち放しの仕上げで、藻などが発生し、かなり汚れていました。その部分を汚れが付着しにくい材料で雰囲気を変えるために、下地を補修しシートを張っています。このシートは実際の石を樹脂に混ぜてシート状にしたものなので、表面は石の質感そのものです。実際に壁面に張ってしまえば素人の方なら本物と見分けがつかないと思います。目地も入っており、かなり雰囲気が変わったと入居者の方からも喜びの声をいただきました。
 
 
この写真が左記のコメントの拡大したものです。シート状なので、このような円形の壁面でも容易に対応する事ができ、また実際に石を施すよりもかなり安価に施工できますので、非常に改修に適した人気のある材料です。お金を掛ければいくらでもグレードアップはできますが、賃貸物件であり、収益性が高くなければ経営として成り立たないので、いかに安価で今のニーズに合った模様替えをしていくかがポイントになります。このように建物全体ではなく、一部分を模様替えするだけでもかなりイメージが変わりますので、いたずらにお金をかけずにワンポイントで全体の雰囲気変えてグレードアップする事が賃貸物件では望ましいかと思います。建物出入口のすぐ横に位置するので、ここが変化することにより、建物全体が一新したかのような錯覚を起こすのです。目線より少し上の出入口の扉上の壁面にも石を吹き付けていますので、居住者の方はかなりの変化を感じていると思いますよ。
 
 
 
この建物はタイル張りで高級感があるのですが、建物の四隅及び最上階の見付面が打ち放しの仕上げになっており、雨垂れや藻・カビが付着し表面が著しく汚れており、建物の美観を損ねていました。今回の工事にて、その部分を下地処理にて壁面を平らにし、その上に新しく御影調の石調シートを施しました。目地を入れ均等に割り付けをしたのが上記の写真です。このシートも躯体に接着するのですが、貼り付けてしまえば質感も石に近く、素人には区別がつきません。建物周りが石張りしたような趣になり、非常に高級感がアップします。また、表面にはコーティングが施されているので汚れも付着しにくくなっています。
 
 
この写真は左記の建物のエントランス部分になります。エントランスの両脇の柱を同じく石調シートにて施し、玄関扉の上面の見付部分は、石を吹きつけて仕上げています。実際に見ると凹凸やゴツゴツ感があり、石調シートとは異なる自然な仕上がりになり、面白いかと思います。ワンポイントの仕上げの変更により、建物のイメージやグレード感が変わりますので、集合住宅にはお勧めの方法です。特に賃貸物件の場合は、入居率が大事なポイントになるので、少しの費用で他の建物との格差を付けて、グレード感をアップさせる事が入居率のアップにもつながると思います。
 
 
 
この建物はかなりの築年数が経っており、全体的に古いイメージが感じられたので、今のニーズに合わせた模様替えをする事になりました。ただし賃貸物件なので、これから設備関係等にも維持費が掛かり、なるべく安価に美観的にもグレードアップさせる事を考慮し、階段室の壁面のみ塗装とは異なる仕上げにしました。階段室は建物の出入り口であり、道路からも一番目立つ位置なのでここをワンポイントグレードアップする事により、建物全体のグレードアップを考えました。外壁面はスタッコ調の凹凸がかなりある壁面でしたので、下地補修の段階でその凹凸を埋めて平滑にし、その上に目地となる塗装を施し、墨出し後に目地の型板を貼り、タイル調となる主材を吹き付け乾く前に目地の型板をはずし、その上にコーティングを施したのが上記の写真です。塗装仕上げなのですが、見た目はタイルを張ってあるかのように見えます。また、階段室内の床もウレタン系の防水材にて平滑に仕上げており、床の防水としての役割と同時に、足もとが変化することにより、建物内に入ったときのイメージがかなり変わって感じられます。その他については塗装仕上げになっています。
 
 
この建物も築年数が経っていますので、屋上を含め至る所に不具合な症状が出ていました。工事を実施するに至った経緯は、他の建物もすべてそうなんですが、当社にて建物全体の診断を行いました。これは、人間と同じく、建物にも健康診断が必要不可欠であり、建物の健康状態を理解しておかないとその症状に適した正しい処置ができないので、築７〜８年を目安に診断を受け、現状を把握するべきだと思います。築年数が新しかったり、改修工事をして間もない建物でも悪い症状が発見されることもあるので、気になる事があれば専門家に相談してください。その結果を写真にまとめて報告書を作成し、現在の状況やそれに対する処置や時期をご説明し、工事を実施することになったのです。建物規模が大きく工事費も掛かるため、悪い症状の部分を適切に処置し、色替えによる模様替えをしました。かなり濃い緑を使用していますが、前もって写真でシュミレーションを何度もしているので、さほど気にすることなく工事を開始し、建物が明るくなり重厚感もでてなかなかいい出来あがりになりました。
 
防水工事
 
 
共用通路の床面にひび割れが発生し、下階に漏水していました。ひび割れ・モルタルの浮きを下地補修した後に、リムスプレー防水を施しました。このリムスプレーの利点は、硬化が早く居住者が住んでいる集合住宅では、頻繁に人の出入りがあるので、最適です。施工時間も短時間で済み、仕上がりもきれいです。欠点としては、吹き付けによる施工なので、施工時に材料が飛散するため、吹付け周辺の完全な養生が必要であり、作業員の精度により仕上がりに差がでます。また、膜にて結合しているので、破損した場合の一部分での完全な修復が困難です。現在では、居住者がいる集合住宅では、一般的に使われている施工法です。
 
 
左記の写真と同様に、共用階段の床面にリムスプレーを施した工事です。階段の場合は、段差もあり、作業性が通路のような平面よりも難しく、作業員の精度が必要となります。また、材料が飛散しやすいので、人の出入りや駐車車両も含めて、最新の注意が必要です。階段の場合は、既設の床面の水勾配が悪いと雨水が溜まってしまい、通行に支障をきたすので、施工前に十分に検討しなければいけません。水が溜まっても、ノンスリップ仕上げなので、滑り易くなることはありません。
 
 
 
上記と同様で、トップコートの色が異なる写真です。床面の色によって、建物のイメージがかなり変わってきます。施工前に、十分に検討しましょう。
 
 
上記と同様で、トップコートの色が異なる写真です。上記のグレー色系と異なり暖かいイメージになります。、建物の外壁や周りの設備とのバランスも考えて色決めをしましょう。
 
 
 
庇の天端の写真になります。雨除けの意味合いから、どうしても直接雨にさらされる部位なので、劣化が早くなってしまいます。モルタル仕上げが多いので、改修工事の際には防水することをお勧めします。
 
 
ベランダの床面の写真です。この部位も屋上ほどではありませんが、雨掛かりが多く、居住者の方の生活スペースとしての頻度が高いので、しっかりとした防水しなければならない部位です。劣化が著しくなると室内に漏水したり、下階に落水して洗濯物や生活品を汚してしまうことになるので、用途や症状に合った処置を施すことが重要です。また、工事を実施する際には、足場が必要になるため、改修工事の際に実施するのが費用的にも望ましく、ある程度対候性のある材料を選択しましょう。
 
 
 
この写真は、屋上防水を施したものです。現状を確認した時は、すでに既設の防水層の下に雨水が浸水しており、何とか躯体で防いでいる状況でした。共用通路の天井やベランダの天井全体には屋上からの漏水により塗装面が剥落し内部の鉄筋が錆びて露筋していました。ここまで状況が悪化していると、通常の防水方法ではすぐに不具合が生じてしまうので、浸水してしまっている雨水を防水層内から逃がすための通気できる工法を施しました。写真に写っているステンレス製の器具は、浸水した雨水を外気に逃がすための脱気筒です。
 
 
この建物は2階建の軽量鉄骨造のコーポタイプになります。この構造による建物は、サイディング張になっており、そのジョイント部が生命線になります。ジョイント部はシーリング材が施されているのですが、数年経つとゴムなので委縮・硬化しサイディングとの間に隙間が生じてきます。そこから雨水が浸水し、サイディングが反ったり、割れたり、症状がひどくなると室内に漏水するようになります。このような状態になる前に工事を実施しないと、建物の規模に対しかなりの工事費になるので早目の対策が必要です。当社で診断したのち、現状では症状が軽く工事費も安価にできるので、工事を実施しました。屋根については、勾配のあるカラーベストの屋根で変形や割れ等はなかったので、一部補修したのみで保護膜を塗布して完了しました。既設は全体に一色で塗装してあったのですが雰囲気を変えるために1階と2階を色分けし、ツートンカラーで仕上げました。色も暖色系から寒色系に色替えしたので、かなりイメージが変わったと思います。　
 
■鉄部塗装
 
 
木造アパートの共用通路及び階段が鉄骨を軸にできている構造です。鉄製の床上にモルタルが施されているのですが、経年劣化によりクラックや浮きが生じ、そこから雨水が浸水して鉄製のスラブデッキに溜まり、だんだん腐食が進行していったと思われます。かなり腐食が進行しており、現状の梁を使用するのは強度的に困難と判断し、新しく既設梁の下端に補強するように梁を新設しました。また、上部の床面には防水を施し、見付面もかなりのクラックや浮き・剥落があったので、左官工事にて補修し板金にて表面にカバーを施して完成になりました。当然、鉄部に関しては錆を落とし、錆止塗布・塗装をしています。
 
 
左記の拡大写真です。ここまで不具合があると、通常の塗装工事以外に鉄骨・板金・防水・左官等いろいろな工事が必要となり、かなりの出費になってしまいます。工事期間も何倍も掛かるうえ、騒音・粉じん・車両の移動等入居者への負担も大きくなりますので、安全面も考え定期的な診断と早目の対策が必要です。目安としては5年に１回のペースで塗装工事をするのが寿命を延ばし、ランニングコストを抑え、入居率アップのもつながり、望ましいかと思います。
 
 
 
共同住宅の鉄骨階段の上げ裏になります。鉄骨階段床面より雨水が浸水し、全体に腐食が著しい状況でした。既設の錆をケレンしてさびを落とし、錆止の塗料を塗布後、上塗りを２回施しました。階段が鉄製なので材料の性質上、錆びてしまうのは仕方がないのですが、そのまま放置してしまうと構造的にも美観的にも弊害が及び、費用も余分に掛かってしまうので、早目の対応が望ましいです。ケレン（錆落とし）も錆の進行が著しいほど表面の凹凸がひどく、研磨する機械・手間も異なり、強度的にもマイナスです。塗装の目安としては５年に１回が望ましいのですが、環境や立地条件によっても差があるのであくまで目安になります。
 
 
共同住宅の玄関扉及びPS（パイプスペース）扉の塗装後の写真です。基本的に鉄部の塗装はきれいに表面を水洗いをした後に、付着している錆を擦り落とし、錆を除去して鉄部の素面を平滑にします。（腐食が著しいと活膜と脆弱面との付着力に差があるので、通常のケレンではかなりの凹凸が生じます）そして錆止を塗布し、上塗りをして完成です。玄関は毎日必ず目にする部位であり、家の顔でもあるので、ここを塗装する事によりかなりイメージは変わります。
 
エクステリア工事
 
 
既設の郵便ポストが鉄製で錆が著しく、機能性が乏しく（扉の開閉）美観的も損ねていました。建物の入り口に取り付けられているのでよく目立ち、賃貸住宅なので、入居率の問題や居住者の快適な生活などの観点から、錆びない材料でＡ４サイズの郵便物が楽に入るタイプに取り替えました。
 
 
屋上への出入り口であるハッチが鉄製で錆が発生したにもかかわらず、ずっと放置していたので、腐食してしまいハッチ廻りから下階に雨水が漏水するようになっていました。腐食がかなり進行しており、既設のハッチをそのまま使用する事が困難であったため、新しくステンレス製のハッチを取り付けた写真です。
 
 
 
一般住宅の外構写真です。外構は家を守る役目と着飾る役目があります。塀ひとつとっても、通常のブロックから化粧ブロックにしたり、フェンスの形状や色を変えるだけで、モダン・カジュアル・モノトーン・エレガントなどなど、かなり家のイメージが変化します。人間に例えると足元をおしゃれする事により、さまざまなファッションに変化するのと同じだと思います。
 
 
この写真は、建物のエントランス出入口の扉を取り替えた写真です。鉄製の扉からステンレスの扉に取り替えるだけで、建物のイメージが全く変わってしまいました。また。手摺棒をプッシュブル（押すだけで開閉）にすることにより、開閉もスムーズになり、強風等で開くこともなくなりました。
 
 
 
共同住宅の道路からエントランスまでのアプローチをグレードアップした写真です。道路より建物の側面からエントランスに入っていくようなアプローチの建物で、正面玄関のような建物の顔がなく構造の割には高級感に欠けていました。工事としては、まず道路側に顔となるモダンで高級感の漂う門塀を築き、建物の名盤を添えました。エントランスまでのアプローチにはアーチ及び屋根を施し、夜はライトアップするような照明設備を配置。
 
 
左記のアプローチ写真です。単なる通路でしかなかったアプローチが奥行きのあるモダンで豪華なイメージに変わりました。機能的にも屋根が設置された事により入居者さまからも喜ばれ、同じ空間にもかかわらず、昼と夜では別の顔を持つアプローチに変化しました。外構のイメージチェンジにより、施工前よりもかなりのグレードアップにつながったと思います。
 
 
 
駐車場を新設した写真です。元々は工場があったのですが、それを解体し地盤調査、土壌改良後、盛土・転圧し、アスファルトを敷設しています。駐車場周辺にはと隣接している土地との高低差がかなりあるため、ブロック塀及びフェンスを施し、道路とも一線を画し安全性を確保しています。車止め・ライン引き・番号表示をして完成です。車止めもボンドによる接着とアンカー止を併用して強度を確保しています。
 
 
駐車場の新設でよく問題になるのが排水経路です。この駐車場も３方向がマンションに隣接しているので、道路側に排水するように勾配を設けています。しかし、奥行きがあるので傾斜がきつくなったり、数年後に途中で水溜りができたり、大雨の場合は川のような流れの排水状況になったりします。それを軽減するためにこの駐車場は、透水性のあるアスファルトを使用、雨水が分散されるように施してあります。
 
 
 
共同住宅のポンプを取り替えた写真です。ポンプにも機能により種類が異なりますが、このタイプはポンプの圧力により直接各戸に供給するタイプになります。そのほかに建物の屋上に高架水槽を設け、そこから落水する力により各戸に供給するタイプがあります。近年では低層階の共同住宅なら一般住宅と同じように水道管から直接の圧力で供給する方法を採用していることも多く見受けられます。
 
 
この建物は築年数がかなり経っており、給水管に鉄管を｢使用しているため、給水管内部に錆が発生していました。調査で確認後に、速やかに新しく給水管を新設し、既設給水管より切り替えて完了しました。建物内はPSの空間がたてに通っていたので、そのスペースを利用しています。