建物チェック・あなたの建物は大丈夫ですか？

 

あなたの建物にはこんな症状ありませんか？このような症状が現れたら、
改装・改修・修繕の時期です。

建物は、人間の身体と同じく、年数が経過するとともにいろいろな障害が出てきます。お客様の大切な家族（財産）である建物を、日頃から見守り、危険信号であるメッセージを早期発見・早期治療することが、病気から守り健康な状態を維持していく秘訣です。アドホックは、その大切な家族の健康状態を検診し、良好な健康状態の維持をお手伝いさせていただく会社です。
 

1.外装

まず、現状を把握する事が先決です。どの部位がどれぐらい傷んでいるのかを詳しく診断してもらい、それに基づいてどんな材料で、どのような施工をするのかを、十分に理解した上で施工するべきです。自分の病気の部位や病状、進行具合・リスクの説明を聞いて納得しなければ、手術はしませんよね！

  
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2.防水層

屋根や床は、外壁と比べると構造的に平面上なので、どうしても雨水が溜まりやすく、劣化の進行も早くなります。階段・廊下・ベランダ・屋上・勾配屋根などなど・・・、場所や用途・頻度・既設の仕様によって選択する材料や施工方法は様々です。外壁と同様に現状を把握する事はもちろん、対候性の優れた材料や工法・メンテナンスも視野に入れて計画しましょう。

  
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3.鉄部

鉄部は外気にさらされていると、だんだん塗料が風化し、表面が脆弱になってきます。また、傷が付くと、そこから錆が発生してしまうので、現況を十分に考慮した上で、塗料や錆止の選択が必要になります。場合によっては、異種の材料も視野に入れて計画するようにします。

  
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4.内装

室内は、子供の誕生や成長・家族構成により、生活スタイルが日々変化していきます。現在の状況だけでプランを考えるのではなく、将来も視野に入れて計画をしましょう。間取り変更が容易にできる構造・配置、高齢になったとき等・・・、長期計画で決める事が大切です。

  
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5.エクステリア

外構は、室内と同様に生活スタイルの変化により、求められる機能性が変わります。将来の様々なケースを十分に検討した上で、その時のニーズにあった選択が必要になります。短期的な計画であれば、必要以上にお金をかけるべきではありませんよね。

  
   
 
 

6.メンテナンス

メンテナンスは、人間で例えるなら定期検診です。どんなに健康でも、いつ病気に侵されるか分かりません。早期発見・早期治療により、病気から身を守り、健康状態を持続する事ができるのです。建物も同様に考えてください。

  
   

1.外装

建物は人間と同じようにいろいろな症状を訴え、危険信号を発しています。その具体的な症状を、写真にて掲載してありますので、お客様の建物をよく観察し、同じ症状が出ていないかチェックしてみてください。複数の症状がある場合は、診断する事をお勧めします。まず、建物の健康状態を把握する事が大切です。診断は無料で実施していますので、気軽にご連絡ください。
■外壁面
 
 
階段室の中壁にエフロと錆汁が見受けられます。これは、壁面のひび割れより雨水が浸水することにより、内部の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートも中性化することにより脆弱になり起こります。エフロ（白い物質）はコンクリートの中性化により内部から流出するカルシウムで・錆汁は、内部の鉄筋が錆びて雨水とともに外部に流出する現象です。表面はすでに脆弱で浮いてきています。
 
 
磁器タイルに大きなひび割れが発生しています。この部分にかなりの負荷がかかり、ひび割れが起きているようです。当然、その部分から雨水等が浸水し、吹き付けモルタル面と同様な現象が起きています。また、磁器タイルの構造上、目地が設けてあるのですが、その目地が経年劣化しており、そこからの浸水もあるようです。工事の際には、目地の打替はもちろん、タイルの張替や内部の下地処理が必要不可欠です。
 
 
 
共用廊下の床の側面にかなりのエフロが見受けられます。床面の防水性の欠如・ひび割れが原因です。また、手すりを取り付けている部分にもひび割れが生じ、雨水が浸水しています。壁面と同様に、雨水が浸水することにより、エフロ（白い物質）が流出している状況です。かなりの浸水があるので進行も早く、そのまま放置しておくと、手摺の強度が弱くなったり、コンクリート片の欠落にもつながるので、早目の処置が必要です。
 
 
この写真も前記の写真と同様の現象です。壁面も外に押し出されて浮いてきています。補修の際には、表面の仕上げを十分に検討するのは当然のことながら、もっと大切なことは、まず原因であるひび割れ等の下地を十分に補修しなければいけません。そうでなければ、またすぐに同じような下状況になってしまいます。
 
■天井面
 
 
ベランダの天井面に、エフロ現象が見受けられます。原因としては、直上階のベランダ床面、若しくは、手摺壁等から雨水等が浸水している事が考えられます。補修の際には、症状が出ている天井面の前に、原因である床面・手すり壁の補修工事及び防水工事を実施しなければ意味がありません。
 
 
階段室の天井面にツララ（鍾乳洞）の形状をしたエフロが発生しています。症状的には、かなり重症です。直上階の階段床面より浸水しているのが原因です。階段の床面は、表面の仕上げがコンクリート・鉄部・シート・タイル等多種多様なので、それぞれの仕上げに合わせた工事が必要になります。
 
 
 
階段室の天井面が、脆弱になり浮いてきています。ちょと負荷を加えれば、すぐに剥落する状況です。原因は、ベランダ面と同じく直上階の階段床面、若しくは、手摺壁等から雨水等が浸水している事が考えられます。補修の際には、ベランダと同様に該当部分の工事だけだはなく、床面及び手摺壁等の下地処理・防水処理を施さなければ、意味がありません。
 
 
共用通路の天井面です。左記の階段室の脆弱部分が欠落した状態になります。コンクリート内部の鉄筋が錆びた状態で露出しています。放っておくとどんどん範囲が拡大していきます。部位が入居者が行き来する場所なので、早急な処理が必要です。
 
 
 
上記の状況より脆弱部分の浮いている範囲が広がり、露筋の箇所も増えています。
 
 
上記の状況よりひび割れが大きくなり、被害が拡大している状況がわかるかと思います。
 
■磁器タイル・打ち放しコンクリート
 
 
磁器タイルにエフロが発生しています。磁器タイル自体は防水性があり、軽微なひび割れ程度では心配ないのですが、雨水等が内部に浸水する主な原因は、目地のシーリング材の劣化です。目地からの浸水によりモルタルが脆弱し、タイルの浮きが起き、劣化が進行すると剥落につながり非常に危険です。工事を実施する前に、磁器タイル全面の十分な現状調査が必要不可欠です。
 
 
打ち放しコンクリートの表面にひび割れや藻・カビが発生し、美観を著しく損ねています。コンクリートの細部に汚れが付着し、クリーニングしても全面がキレイにならず、マダラに汚れが残ってしまい、かえって美観が損なわれてしまいます。復元するには、再度下地を作り、その上に仕上げを施すべきなのですが、その分費用がかかるため、賃貸住宅の場合は収益性も十分に考慮して検討すべきです。
 
■手摺壁
 
 
手摺壁に大きなひび割れが発生しています。写真の通り、ひび割れが貫通していますので、かなり悪い症状です。強度的にも弱くなっていますので、居住者の安全性を確保するためにも早めの工事をお勧めします。
 
 
共同住宅の手摺壁両面に貫通する大きなひび割れが発生しています。症状が進むとコンクリートが脆弱になり、コンクリート片が剥落すれば、立地条件によっては、通行人や車に当たる恐れもあり大変危険です。
 

2.防水層

屋上・ベランダ・出窓・庇・屋根・外階段・共用通路・・・いろいろな部位に防水層が施されています。どの部位も生活に密着しており、漏水してしまっては快適な生活に支障が出てきます。外壁よりも症状の進行が著しいので、掲載されている写真と同じ症状があれば、手遅れの場合、２次・３次と被害が拡大していくこともありますので、速やかに診断してもらってください。当社に御連絡いただければすぐに参上いたします。
■屋上防水層
 
 
屋上のシート防水層のジョイントが劣化し捲れており、雨水が浸水してしまっている状況です。防水であるシートと躯体の間に雨水が浸水して、内部で溜まっている状況になります。躯体があるので、すぐに室内に漏水する事は少ないのですが（ないことはありませんが・・・）、防水層を突破されてしまうと、どこから漏水したのかの特定が非常に困難になり、工事費用もかなりの出費になってしまします。
 
 
ウレタン塗膜防水層が風化して亀裂が入り、そこから雨水が浸水している状況です。躯体との付着力もなくなっています。塗膜の結束により防水をしていますので、一部の防水層が破れてしまうと、そこからだんだん付着力が弱くなり、著しく劣化が拡大進行していきます。シート防水と同じく防水層内に浸水してしまうと、漏水の部位を特定するのが難しく、施工方法も異なってくるので、コスト的にはかなりの出費です。
 
 
 
屋上にシンダーコンクリート防水が施されています。写真でもわかるように、大きなひび割れが全体に起こっています。防水コンクリート層の内部に雨水が浸水して常に水を含んでいる状況です。このように防水層を突破されてしまうと、内部の浸水した水を外気に放出させなければならないので、通常と施工方法が異なり、使用する材料も増えてしまいます。当然、工期が長くなり、工事費用も大きくなってしまいます。
 
 
左記と同じくシンダーコンクリート防水が施されているのですが、目地の部分が経年劣化により、脱落しており、そこから雨水がかなり浸水して内部に水を含んでいる状況です。こうなると、室内に漏水した場合、どこから漏れたのかを断定するのが難しく、左記と同様に工事費用も大きくなってしまいます。定期点検を実施し、このような状況になる前に工事をすれば、かなりの工事費用を減額する事が可能になります。
 
 
 
屋上のゴムシート防水層に亀裂が入り捲れている状況です。完全に防水層内部に雨水が浸水しているので、少し力を加えるだけで、どんどん捲れてくる状況です。付着力に乏しく、防水性もなくなっています。
 
 
屋上の外周に沿って、危険防止の為にフェンスが施されており、その基礎部分の写真になります。常に雨掛かりのある部分なので、コンクリートの劣化が早く、安全面からも屋上の防水工事の際に、一緒に防水する事をお勧めします。
 
 
 
屋上のベランダ部分の庇と建物本体の平場面とは異なる防水材が施されており、異種の材料で相性が良くないので、肌分かれが起きて、そこから雨水が浸水している状況です。写真でもシート防水層内に水を含んで膨らんでいる状況がよくわかるかと思います。
 
 
左記の状態から、シート防水層を切開して、水を排水口に排水している写真です。すごい勢いでシート内部から、水が放出しています。これだけの水がシート内部に含まれていては、室内に漏水しているのも当然です。
 
 
シート防水層と躯体との密着がなくなり、浮いている状況です。立ち上がりの部位も金物で押さえていないので、はがれやすくなっており、そこから雨水が浸水しているようです。
 
 
低層の軽量鉄骨の共同住宅の切妻屋根の写真です。カラーベストが施されているのですが、経年劣化により表面が劣化し材料が反り上がり始めている状況です。
 
 
共同階段の最上階の床面になります。下階と異なり雨が直接当たるために、劣化の進行が著しくなっています。
 
ベランダの床面写真です。天井がないので、常に雨にさらされ、劣化も早く起きています。
 
 
共用廊下の床面で手前は天井があり、奥の変色している部分は天井がない面で、明らかに劣化の度合が違います。。
 
 
屋上のパラペットのモルタル笠木及び窓上の庇の天端になります。劣化が早くひび割れも発生しているので、漏水が懸念されます。
■パラペット・最上階の庇
 
 
パラペットにひび割れが発生し、そこから雨水が浸水して、コンクリートが脆弱になり、欠損している状況です。外側のコンクリート片が剥落すると、大変危険です。早急な施工が必要になります。
 
 
最上階のベランダ庇の軒天井に、エフロが発生しています。これも屋上の防水層または躯体より雨水が浸水しているのが原因です。症状が進行すると、雨水が垂れて洗濯物に付着したりします。
 
■シーリング目地
 
建物の外壁に磁器タイルを張ってあり、その部分と窓枠との取り合いにあるシーリング材が劣化し隙間が生じています。雨水が浸水し、タイルがかなり浮いてきている状況です。躯体との剥離が大きく、崩落の危険性が高いため、緊急な処置が必要になります。
 
 
建物の躯体と鉄骨階段の取り合いにシーリング材が施してあり、そこに隙間が生じています。異種の材料なのでそれぞれの挙動範囲が異なり、そこに大きな負荷かかかってしまうので、亀裂がよく起こります。
 
 
ＡＬＣ造の建物の窓廻り及び目地の部分です。窓廻りにはシーリング材が施してあり、吹き付け面と違い表面は何も覆われていないので、劣化が早く起きてきます。ＡＬＣ材の目地は塗料に被覆されているので、劣化の進行も遅く、表面のひび割れが起きても、内部のシーリング材の防水性能が残っており、すぐに浸水する事はありません。
 
 
軽量鉄骨造の低層住宅のサイディング壁面の目地が劣化し、委縮・風化して隙間が生じ、そこから雨水が浸水している状況です。劣化が進行すると、サイディング自体が変形したり、室内に浸水して余計な費用が発生するので、その前に施工を実施してください。
 
 
磁器タイルの目地が風化して、タイルとの間に隙間が生じている状況です。外壁のタイルの項目で説明した通り、タイル張の建物で漏水の多い原因の部位です。ここから浸水してしまうと、タイルの剥落につながり大変危険ですので、早目の処置が必要です。
 
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